Рефинансирование ипотеки: что это, выгода, нюансы

Что такое рефинансирование кредита

Рефинансирование – это погашение имеющегося кредита или ипотеки за счет средств, полученных от нового займа. Это особенно актуально, когда новый долг можно получить под меньший процент. Таким образом, для заемщика снижается ежемесячный платеж и общая переплата. Чем больше разница между процентными ставками, тем выгоднее осуществлять перекредитование.

Почему банки предлагают перекредитование по меньшим ставкам?

• Каждый банк предлагает различные программы кредитования с разными условиями и разными критериями надежности заемщиков. Поэтому процентная ставка для одного и того же заемщика в разных банках может отличаться на несколько процентных пунктов.
• Меняющаяся экономическая ситуация ведет за собой изменения ключевой ставки Центральным Банком. Вслед за снижением ключевой ставки кредиты становятся дешевле, и рефинансирование становится актуальным.

Поэтому, если у вас есть долгосрочный кредит или ипотека, следите за новостями по ключевой ставке и периодически изучайте предложения банков.

Суть рефинансирования

Рефинансирование ипотеки – это получение в банке нового займа на более выгодных условиях для полного или частичного погашения предыдущего. Чаще всего под выгодой понимается перекредитование под меньший процент.

После предварительного одобрения необходимо собрать документы. Если они устроят банк, то следующим этапом будет подписание договора на выдачу кредита. Сразу происходит погашение старого займа. Далее закрывается залог в пользу первого банка и оформляется новый залоговый договор в пользу второго. Это называется «рефинансирование под залог недвижимости».

Стоит ли делать рефинансирование ипотеки?

Рефинансирование, как и любой другой банковский продукт, требует тщательного обдумывания и анализа. Перед тем, как решиться на него, сначала нужно определиться с целями и последствиями. Уже исходя из этого можно вынести предварительное решение. Можно выделить основные преимущества и недостатки данной процедуры.

Из плюсов рефинансирования ипотеки можно выделить следующие:

• Экономия на процентах. Рефинансирование ипотеки подойдет для всех должников, которые получили ипотеку уже давно. С годами проценты по ипотечным кредитам снижаются и, например, на сегодняшний день они почти в два раза меньше, чем в 00-х
• Снижение финансовой нагрузки. Одна из основных причин рефинансирования ипотеки – неспособность ежемесячно выплачивать крупные суммы. При рефинансировании можно увеличить срок кредитования или уменьшить ставку, за счет чего снизится размер ежемесячного платежа
• Выведение квартиры из залога. Если вы хотите вывести недвижимость из залога, то можно взять соразмерный кредит, чтобы погасить оставшуюся задолженность по ипотеке
• Смена банка по личным причинам. Например, если вам проще оплачивать ипотеку в том банке, в котором получаете зарплату или где ранее оформляли кредиты наличными
• Получение дополнительных средств. При необходимости вы можете запросить предоставление суммы сверх остатка задолженности для трат на собственные нужды — например, на ремонт квартиры

Недостатками процедуры являются:

• Отсутствие выгоды на некоторых этапах погашения. Если вы хотите рефинансировать ипотеку уже после того, как выплатили большую ее часть, то от этого для вас не будет никакой выгоды. При погашении большинства кредитов в первую очередь должники выплачивают проценты, а уже после — тело долга. Поэтому никаких преимуществ рефинансирование после оплаты половины ипотеки не принесет.
• Сопутствующие траты. При рефинансировании вам потребуется переоформить страховку и заново провести оценку недвижимости, что повлечет дополнительные расходы, которые, возможно, нивелируют всю выгоду.
• Дополнительные документы. Для оформления рефинансирования не подойдет стандартный пакет документов. Потребуется запрашивать в текущей кредитной организации справки о наличии и погашении задолженности. Также если при рефинансировании залог сохраняется, то всю процедуру придется проводить через Росреестр, что существенно увеличит сроки исполнения и объем необходимых документов.
• Налоговые вычеты. При рефинансировании ипотеки есть вероятность того, что вы уже не сможете получить ипотечный налоговый вычет.

Исходя из этих объективных преимуществ и недостатков определите, выгодна ли ипотека, или все «плюсы» будут поглощены каким-нибудь из «минусов». Если с целеполаганием окончено, то можно приступать к выбору банка.

Когда рефинансирование – оптимальное решение

Если после несложных математических подсчётов вы пришли к выводу, что:

• предлагаемая ставка превысит актуальную на 2% и больше,
• переплата по кредиту значительно уменьшится,
• срок кредита сократится,
• учтены все расходы, связанные с переоформлением,

то перекредитование значительно сэкономит ваш бюджет.

Не принимайте решение в спешке. При выборе банка внимательно ознакомьтесь со всеми предлагаемыми условиями. Изучите как можно больше предложений. Прежде чем менять банк, попробуйте договориться о новых условиях в текущем финансовом учреждении. Решение о рефинансировании стоит принимать только после тщательного анализа.

Когда лучше отказаться от рефинансирования

Не всегда программа рефинансирования может быть выгодной для заемщика. Прежде чем обратиться в банк, следует обратить внимание на такие моменты:

• Прошла половина срока действия кредитного договора. Большинство банков устанавливают правила оплаты ипотечного кредита по аннуитетной схеме. То есть вначале уплачиваются проценты, а затем уже тело кредита. Поэтому, если срок кредитования достаточно длительный, перекредитование в другом банке может не принести ожидаемой выгоды, даже при сниженных процентах.
• Небольшая разница в процентных ставках. Большинство специалистов считают, что если разница в процентных ставках по кредиту составляет 2-3 пункта, то проводить процедуру рефинансирования нет никакого смысла.

Важно! Для того чтобы получить существенную выгоду по процедуре рефинансирования, разница в процентной ставке должна составлять минимум 5%.

В любом случае, важно понимать, что рассматривать возможность ипотечного рефинансирования нужно индивидуально. Каждый ипотечный договор имеет ряд своих особенностей, которые необходимо детально изучить, чтобы понимать, насколько процедура рефинансирования будет выгодна.

Преимущества (плюсы) рефинансирования ипотеки

При рассмотрении преимуществ рефинансирования ипотеки нужно удостовериться, что минусы, о которых пойдет речь в данной статье, не перевесят плюсы, очевидные после предварительного расчета с помощью калькулятора. Для начала кратко перечислим преимущества, рефинансирование по более низкой ставке обеспечивает:

• Возможность сократить срок кредитования при сохранении размера ежемесячного взноса по кредиту. За счет сокращения срока пользования кредитом достигается значительная экономия на процентах;
• Возможность уменьшить размер ежемесячного взноса при сохранении срока выплат. За счет пониженной ставки каждый месяц нужно выплачивать меньше денег;
• При перекредитовании сохраняется право на налоговый вычет. Возврат НДФЛ, как и при первичном займе, дает возможность сократить общую стоимость приобретаемой недвижимости.

Подводные камни (м инусы) рефинансирования ипотеки. В чем подвох?

Теперь перейдем к «подводным камням» рефинансирования ипотеки – в чем может быть подвох? Изучая текст договора по новому займу, в первую очередь нужно выяснять все условия программы, которые подразумевают какие-либо затраты. Подобные расходы невозможно посчитать на ипотечном калькуляторе, поэтому важно составить полную картину, понять, какая в действительности будет экономия. Вот некоторые «подводные камни», с которыми может столкнуться заемщик при рефинансировании:

• Новый банк с более выгодной ипотекой будет определять вашу платежеспособность. Придется собирать те же справки и предоставлять такой же комплект документов, как и при первичном оформлении ипотеки. Это займет определенное время, и потребуются усилия, чтобы доказать банку вашу финансовую состоятельность;
• Кроме комплекта документов, который собирался для оформления ипотеки, нужно получать дополнительные справки из старого банка. Необходимо забрать старую закладную, зарегистрировать ее в МФЦ, зарегистрировать новую закладную, новый договор ипотеки и передать документы в банк;
• Банк будет интересовать реальная стоимость залогового имущества – ипотечной квартиры. Соответственно, понадобятся услуги экспертной оценки недвижимости, за это тоже придется платить (порядка 5-6 тыс. рублей в Москве);
• Условия перекредитования в ряде банков предполагают дополнительную плату за рассмотрение заявки и выдачу кредита;
• Существует достаточно много причин, по которым банк может отказать в кредите. В случае отказа в предоставлении кредита расходы на оценку, на рассмотрение заявки не компенсируются. При обращении за рефинансированием в другой банк имеющийся отчет об оценке может не подойти – условия различных кредитных организаций могут отличаться. Другими словами, деньги, уплаченные за оценку, окажутся потраченными напрасно;
• Первое время проценты по новому займу будут немного выше заявленных, обычно на 1%-2% выше.

Процесс переоформления кредита является непростой задачей — это несколько сложнее, чем оформить ипотеку,подробно последовательность действий при рефинансировании ипотеки.

Сложности рефинансирования ипотеки

При оформлении рефинансирования можно столкнуться с такими сложностями:

• Если кредитная история заемщика плохая, банк не согласится на рефинансирование.
• В разных банках требования к объекту недвижимости могут существенно отличаться. Поэтому не факт, что квартира или дом, который одобрил один банк, подойдет по своим параметрам другим банкам.
• Процесс рефинансирования отнимает немало времени, иногда даже больше, чем первоначальное оформление ипотеки.
• Если срок кредитования уже ближе к завершению, следует понимать, что большая часть процентов уже выплачена и идет выплата основного долга. В такой ситуации уходит одна из выгод рефинансирования — экономия на процентах.

При оформлении рефинансирования будут многочисленные сопутствующие расходы:

• банковские сборы;
• пошлина за перерегистрацию сделки;
• новая оценка недвижимости;
• потеря средств при расторжении страховых договоров (даже при условии, что предыдущая страховая компания вернет часть средств);
• приобретение новых страховых полисов.

Иногда все дополнительные расходы при оформлении рефинансирования складываются в такую сумму, которая вполне могла бы использоваться в качестве досрочного погашения. Тем самым, можно было бы получить тот же результат — сокращение размера ежемесячных платежей. Не следует забывать также про то, что нередко за оформление рефинансирования банки берут комиссию в размере 2-9%. Иногда комиссия взимается даже при отрицательном решении банка и отказе в перекредитовании.

Нужен ли первоначальный взнос при рефинансировании ипотеки

В редких случаях требуется внесение собственных средств. Нужен ли первоначальный взнос при рефинансировании ипотеки, зависит от рыночной стоимости недвижимости и требований кредитора относительно залога.

Банки соглашаются предоставить от 50 до 90% стоимости объекта. Сколько процентов требуется вам? Это зависит от:

• рыночной стоимости в отчете об оценке – она может увеличиться или снизиться с момента первичного кредитования;
• суммы, выплаченной к моменту подачи заявки.

Пример. Вы хотите рефинансировать ипотеку на 2 миллиона рублей. Рыночная стоимость квартиры 3 миллиона. То есть вам требуется около 67%. Если банк предоставляет до 80% стоимости, то вносить личные средства не требуется. Если вас заинтересовала программа, по которой кредитуется до 50% стоимости жилья, потребуется первоначальный взнос.

Что понадобится для рефинансирования ипотеки

Даже если банк дал предварительное согласие, это не значит, что он одобрил кредит. Чаще всего новый заём оформляется в другой финансовой организации, и для них вы «тёмная лошадка». Получение ипотеки несколько лет назад не гарантирует, что вам её одобрят снова. Придётся доказать банку, что с вами можно иметь дело.

Общий список документов, который предстоит собрать на всех этапах выглядит так:

• оригинал и копия паспорта;
• копия СНИЛС;
• документы на квартиру:
  • выписка из ЕГРН;
  • договор купли-продажи;
• документы по первому кредиту:
  • кредитный договор;
  • график платежей;
  • справка об остатке ссудной задолженности и справка об отсутствии текущего долга;
• документы, подтверждающие доход:
  • справка о доходах;
  • трудовой договор;
• технические документы на квартиру;
• выписка из домовой книги;
• выписка из финансово-лицевого счёта квартиры;
• справка о реквизитах в первом банке;
• документы, подтверждающие оплату квартиры:
  • выписка со счёта;
  • расписка;
• анкета для страхования;
• отчёт об оценке квартиры.

Порядок рефинансирования ипотеки

Ипотеку рефинансируют в несколько этапов.

Этап 1. Подготовка документов. Как правило, пакет должен включать:

• Внутренний паспорт.
• Первый ипотечный договор.
• Справку о размере оставшейся задолженности.
• Выписку из домовой книги.
• График ежемесячных взносов.
• Выписку за последний год по оплате кредита.
• Справку по форме 2-НДФЛ.
• Трудовую книжку.
• Справку о государственной регистрации собственности.
• Договор купли-продажи.
• Выписку из БТИ.
• Документ о решении страховой компании.
• Акт оценщиков.

Этап 2. Подача заявки на повторное перекредитование.

Этап 3. Заполнение анкеты. Банк запрашивает сведения не только личного характера, но и просит указать размер дохода, раскрыть условия ипотечного займа и т. д. Совет! Анкета заполняется непосредственно в банке, поэтому для предотвращения ошибок и снижения вероятности отказа консультируйтесь со специалистом банка, который вас обслуживает.

Этап 4. Ожидание ответа.

Этап 5. Оценка недвижимости.

Этап 6. Получение согласия страховой фирмы.

Этап 7. Подписание договора.

Этап 8. Открытие личного счета.

Этап 9. Получение кредитных средств.

Банк может отказаться рефинансировать ипотеку по следующим причинам:

• Согласно договору ипотечного кредитования для полного погашения задолженности осталось сделать 3 взноса (аннуитетная система).
• Клиент оформил ипотеку менее чем 6 мес. назад.
• Клиент ранее провел реструктуризацию долга.
• Клиент хочет рефинансировать кредит в банке, с которым заключен ипотечный договор.
• Потенциальный заемщик имеет низкую кредитоспособность.
• Недвижимость, купленная в ипотеку, сильно упала в цене.
• Проведенная перепланировка не была узаконена.
• Кредитная история клиента испорчена.
• Клиент не оформил страховой договор.
• Первый кредитный договор не подходит под условия повторного рефинансирования.

В каждом из перечисленных случаев банк заранее сообщает заявителю о невозможности рефинансировать заем.

Если кредитная история плохая, то повторное перекредитование не одобрит ни один банк. И шансы на оформление нового кредитного договора повысить никак нельзя. В таких случаях основное требование к заемщику – безупречная кредитная история. Поэтому подача документов в несколько финансовых организаций ситуации не изменит.

Если же кредитная история хорошая, то при получении отказа можно попробовать провести рефинансирование в другом банке.

Требования к заемщикам

Оформить новый кредитный договор могут только кандидаты, соответствующие требованиям банка. Перечень условий аналогичен для многих банков:

• положительная КИ – финансисты получают минимальную выгоду от перекредитования, им важно, чтобы клиент был надежным и не имел просрочек по обязательствам;
• возраст – приоритет отдается заемщикам старше 21 года и младше 70 лет на момент последней выплаты;
• прописка – обязательная регистрация в регионе нахождения офиса финансовой организации, (иногда важно, чтобы адреса прописки и фактического проживания совпадали);
• суммарный стаж — 1 год, на последнем месте работы более 3 месяцев;
• подтверждение доходов (предоставление справки по 2-НДФЛ).

Выполнить последнее требование для многих заемщиков сложнее всего. Поэтому банки предусматривают альтернативные способы подтверждения доходов: выписки по счетам, справки о наличии недвижимости и дорогостоящего имущества.

Необходимые документы

Независимо от порядкового номера финансирования, документы на ипотеку нужны одни и те же:

• заполненная анкета (указывайте корректные полные данные);
• паспорт с пропиской (оптимально – в регионе, где оформляется ссуда);
• СНИЛС, ИНН;
• копия трудовой книжки;
• военный билет (для военнообязанных мужчин);
• справка о заработной плате.

По объекту недвижимости необходимы следующие бумаги:

• ДКП, право собственности или справка из ЕГРН;
• тех. паспорт;
• справка об отсутствии задолженностей по ком. услугам;
• результат оценки имущества экспертом (после получения одобрения).

Предыдущий кредит в новом банке характеризуется справками:

• договор кредитования;
• график платежей;
• о реквизитах банка;
• об остатке задолженности;
• об отсутствии просрочек и текущих задолженностей;
• копия договора о страховании (если имеется).

Перечень может различаться – уточняйте информацию в выбранном финансовом учреждении.

Справки для рефинансирования в популярных банках

Пакет документов для перекредитования довольно объемен, но больше всего вопросов вызывает справка для рефинансирования, которая берется в «своем» банке. Дело в том, что провести процедуру по снижению кредитного бремени заемщик может только с разрешения первоначального кредитора.

Важно!Справка о задолженности по кредиту для рефинансирования берется в самый последний момент, когда уже решены все остальные вопросы, и в полном объеме сделаны выплаты. В ней указывается размер оставшейся задолженности и разрешение на досрочное погашение долга.

Но справка из банка – это далеко не единственный документ, который требуют от заемщиков финансовые учреждения. Каждая организация разработала свой перечень условий, о которых речь пойдет дальше.

Требования к рефинансируемому кредиту

Финансовые учреждения разработали типовой перечень требований по кредитным договорам. Но у всех – одно обязательное условие. Важно, чтобы заемщик не имел долга по кредиту – любые просрочки станут веским поводом для отказа в рефинансировании.

Соискателям необходимо учесть:

• период заключения договора (заявка принимается только по прошествии полугода после оформления кредита);
• срок последнего платежа (не рассчитывайте на рефинансирование, если до даты окончательного расчета осталось меньше 3 месяцев);
• сбор документов.

В обязательном порядке от заемщика потребуют предоставление пакета справок по действующему договору. Ипотечная недвижимость часто должна соответствовать таким требованиям:

• подключена к системе отопления, водоснабжения и канализации для всех комнат соответствующего предназначения;
• содержит исправные окна, двери, крышу (последнее — для квартир верхнего этажа);
• не стоит на учете для капитального ремонта с отселением или сноса;
• не в аварийном/ветхом состоянии;
• фундамент из железобетона, камня или кирпича.

Перечень требований может быть дополнен или сужен по инициативе займодателей.

Пакет документов по объекту недвижимости

Он понадобится заемщику в случае положительного ответа нового кредитора. На их подготовку дается 3 месяца. За это время надо собрать:

• выписку из реестра (актуальна в течение месяца);
• договор купли-продажи объекта недвижимости;
• передаточный акт;
• заверенное нотариусом согласие на рефинансирование от всех совершеннолетних членов семьи;
• справку о количестве прописанных на жилплощади лицах;
• технический паспорт;
• акт о стоимости жилья.

Все документы оплачиваются заемщиком. Эти расходы необходимо учитывать еще на начальном этапе переговоров с банком.

Обязательное страхование

Обязательным является имущественное страхование рисков, связанных с утратой или повреждением приобретаемого недвижимого имущества. Договор имущественного страхования заключается после завершения строительства и оформления права собственности на готовую квартиру.

Как написать заявление

Написать заявку на рефинансирование можно 2 способами:

• в удаленном режиме онлайн;
• через офис банка.

Большая часть финансовых организаций имеют свои представительства в Интернете. Клиенты могут подавать заявки в удаленном режиме как на обычный кредит, так и на рефинансирование.

Преимущества, очевидны:

• простота заполнения;
• доступность в любое время суток;
• минимальный срок рассмотрения заявки – 15 минут (до 3 суток).

Если клиент получит одобрение, то сможет записаться на определенное время к менеджеру банка, чтобы принести пакет документов и получить окончательное решение.

Некоторым заемщикам удобнее сразу идти в офис выбранной финансовой организации и подавать заявку там. В этом случае рассмотрение займет до 10 дней, и столько же времени придется ожидать после предоставления документов.

Стандартный образец заявления универсален. Бланк содержит следующие графы:

• фамилия, имя и отчество;
• дата рождения;
• контактные данные;
• контакты близких родственников;
• сведения о месте работы;
• размер заработной платы;
• данные об имеющемся имуществе.

По своему усмотрению банк может добавить и другие поля для заполнения.

Страхование по желанию

Личное страхование заемщика не является обязательным. При отсутствии — процентная ставка по ипотеке повышается на 0,7 процентных пункта.

Расходы при оформлении рефинансирования ипотечного кредита

В процессе рефинансирования заемщик сталкивается с тем, что ему повторно приходится проходить этапы оформления, которые были при получении ипотеки.

При оформлении перекредитования нужно учитывать такие затраты:

• Страхование. Рефинансирование ипотечного кредита в обязательном порядке подразумевает страхование объекта недвижимости. Однако, скорее всего, заемщику придется потратиться также на страхование жизни и здоровья. Хотя по нормам действующего законодательства данная процедура не является обязательной, кредитный организации настойчиво предлагают заемщику провести ее оформление. В случае отказа от личного страхования заемщик может получить не только повышенные ставки по кредиту, но также вероятный отказ в рефинансировании.
• Экспертная оценка недвижимости. При рефинансировании заемщик должен провести повторную процедуру оценки залогового имущества. Это делается, так как со временем уровень инфляции существенно меняется, поэтому стоимость ипотечного жилья может существенно измениться. От этого, как правило, зависит сумма кредитных средств.
• Повторная регистрация сделки. Заемщик повторно проходит все этапы государственной регистрации сделки, а также процедуру наложения обременения.
• Дополнительные кредитные обязательства. Многие банки, пользуясь напряженной ситуацией заемщика, при оформлении рефинансирования предлагают дополнительный кредит. Это может быть кредитная карта или обычный кредит наличными. При таком раскладе заемщик может не снизить, а значительно увеличить свою финансовую нагрузку. Скорее всего, проведение рефинансирования в таком случае будет совершенно нецелесообразно.
• Навязанные услуги банка. Помимо кредитных карт, банк может предложить открыть обычную дебетовую карту. Стоит внимательно присмотреться к условиям обслуживания данной карты, поскольку, в большинстве случаев, вместе с этим продуктом заемщик получает множество дополнительных платных услуг.

Сколько рассматривается заявка на рефинансирование ипотеки?

Обычно заявка рассматривается до 5 рабочих дней с момента предоставления всех документов в наш офис. Срок может быть увеличен если потребуется дополнительная проверка заемщика.

Как рассчитать рефинансирование ипотеки?

На этой странице находятся все банки России, предлагающие рефинансирование. Для расчета укажите в меню калькулятора данные:

1. Срок погашения.
2. Сумму (остаток задолженности по действующему ипотечному договору).
3. Дополнительные параметры поиска при необходимости (оформление без справок, без поручителей).

Далее нажмите на кнопку «Найти кредиты». Ипотечный калькулятор рефинансирование ипотеки мгновенно выдаст результаты расчета. В сравнительной таблице вы наглядно увидите, сколько придется ежемесячного отдавать по кредиту средств, и какой в общем будет переплата.

Банковские проценты в этом году

Самый выгодный процент по перекредитованию действующей ипотеки предлагает потребителю Банк «ФК Открытие».

Но не только процентная ставка должна интересовать потенциального заемщика при выборе банка, очень важен рейтинг финансово-кредитного учреждения, его кредитная политика и перспектива дальнейшего существования. Предпочтение стоит отдавать надежным учреждениям, которые выстоят при любых финансовых кризисах и колебаниях национальной валюты.

Рефинансирование ипотеки, процентные ставки банков в этом году:

Банк	Процентная ставка
Сбербанк	от 7,9%
ТКБ	от 6,24%
Газпромбанк	от 8,3%
ВТБ	от 7,4%
Банк «ФК Открытие»	от 7,5%
Альфа-Банк	от 7,99%
Райффайзенбанк	от 7,99%
Банк «Санкт-Петербург»	от 10,5%
УРАЛСИБ	от 8,79%
Ак Барс	от 7,99%
ВБРР	от 7,7%
Абсолют Банк	от 8,6%
Тинькофф Банк	от 9,9%
Россельхозбанк	от 8

Что это за программа?

В декабре прошлого года Минфин РФ опубликовал постановление, разработанное для исполнения поручений Президента России о стимулировании рождаемости за счет повышения обеспеченности семей с детьми жильем. Согласно этому постановлению банки, выдающие таким семьям ипотечные займы по ставке ниже среднерыночной, получат от государства компенсацию недополученной прибыли. На эти цели правительство выделило из бюджета 600 млрд рублей.

Для участия в программе кредиторы должны направить соответствующий запрос в Министерство финансов РФ. Всего заявки подали 46 кредитных организаций и АО «ДОМ.РФ» (бывший АО «АИЖК»), все инициативы были одобрены.

Программа будет действовать до конца 2022 года, а выделенные средства распределят между участниками пропорционально поданным запросам. Самые большие ассигнования получат Сбербанк, ВТБ и Абсолют Банк.
Помимо выдачи новой ипотеки,программа позволяет рефинансировать ипотеку под 6% уже действующие жилищные займы, если залоговая недвижимость соответствует определенным требованиям.

Как это работает?

Оформление ипотеки по программе госсубсидирования ничем не отличается от стандартной процедуры получения жилищного займа. Заемщик точно также предоставляет в банк документы о своем финансовом положении и о выбранном жилье, а банк рассматривает возможность выдачи ссуды. После принятия положительного решения в кредитной документации закрепляется срок применения субсидированной ставки.

После завершения периода субсидии по договору устанавливается тариф, равный ключевой ставке Центробанка на дату выдачи займа плюс 2 пункта. Если до конца 2022 года у пары рождается третий ребенок, сниженный процент действует еще 5 лет.

Рефинансирование действующей ипотеки производится аналогичным образом: после одобрения новым кредитором заявки на реинвестирование кредит переоформляется под сниженный процент.

Что касается самого субсидирования, то бюджетные средства выделяются в данном случае не заемщикам, а кредиторам, возмещая недополученные доходы за выдачу ссуд по ставкам ниже рыночных.

Кто может взять ипотеку под 6 процентов?

Получить льготный кредит смогут семьи с детьми при рождении второго или третьего ребенка при условии, что тот родился не ранее января текущего года. Если заем оформляется с появлением второго малыша, сниженный тариф будет применяться 3 года с получения ссуды, а с появлением третьего срок действия субсидированной ставки устанавливается на 5 лет.

Если изначально кредит был оформлен после рождения второго ребенка, и до окончания программы в семье появится еще один малыш, субсидированная ставка будет продлена на следующие пять 5 лет. Эти же условия распространяются на рефинансирование по государственной программе.

Кто не сможет сделать рефинансирование под 6%?

• Иностранцы, не имеющие гражданства РФ;
• Заемщики, дети которых являются гражданами других стран;
• Семьи, в которых дети родились ранее 1 января 2018 или позднее 31 декабря 2022 г.;
• Безработные или работающие менее 6 месяцев;
• Граждане с ипотекой, взятой до 01.01.2018 или рефинансированной до 01.09.2018 г.;
• Владельцы реструктурированной ипотеки (бравшие отсрочку платежей, так называемые, «ипотечные каникулы»);
• Недобросовестные заемщики, имеющие просрочки по платежам;
• Участники других социальных программ, где первоначальный взнос предполагал оплату меньше 20% стоимости квартиры («Молодая семья», «Военная ипотека» и др.).

Пример №3.Смирновы брали ипотечный кредит в 2015-м. В 2018-м появился второй ребенок. Супруги обратились к менеджеру банка, чтобы рефинансировать ипотеку. Результат: получен отказ – ипотека была оформлена до 2018 г.

Пример №4.Колесниковы взяли кредит одновременно с Петровыми. Но в августе 2018-го им удалось его рефинансировать (ЦБ опустил ключевую ставку). Теперь Колесниковы могут принять участие в программе снижения процентной ставки по ипотеке – они подходят по дате обращения.

Пример №5.Соловьевы брали кредит по «Молодой семье», заплатили первоначальный взнос 300 тыс. за «двушку» в новостройке, стоимостью 2 млн рублей, то есть 15%. Рефинансировать под 6 процентов ипотеку им не удастся: условия госпрограммы требуют минимум 20% первого взноса.

Где можно рефинансировать ипотеку под 6 процентов?

Рефинансирование ипотеки по госпрограмме в настоящее время предлагают Сбербанк, Россельхозбанк, ВТБ, ЮниКредит Банк, ДельтаКредит, Банк Зенит и ряд других организаций. Большинство банков предпочитают перекредитовывать только сторонних заемщиков, хотя некоторые кредиторы рассматривают возможность снижения ставок и по собственным кредитам. Например, вопрос реинвестирования задолженности по собственным жилищным ссудам сейчас прорабатывает Сбербанк (читайте подробнее об ипотеке с господдержкой под 6% в Сбербанке). Программы рефинансирования у разных кредиторов могут отличаться, поэтому все условия нужно уточнять непосредственно в выбранном банке, или проконсультироваться с ипотечным брокером, оставив онлайн заявку.

Самый гибкий подход к рефинансированию сегодня предлагает ДОМ.РФ. Прежде всего, эта организация готова перекредитовывать займы, выданные до запуска программы, в то время как некоторые банки, например, ВТБ, реинвестируют только кредиты, выданные с января 2018 года. Также в ДОМ.РФ можно перекредитовать ипотеку даже после погашения части долга материнским капиталом, хотя аналогичную услугу сегодня оказывает очень ограниченное число банков.

При этом, поскольку механизм реинвестирования ипотеки по госпрограмме еще не окончательно отлажен, возникающие вопросы могут решаться уже в процессе обслуживания займов.

Постановление правительства РФ от 30 декабря 2017 г. № 1711

Рефинансирование ипотеки за 7 шагов

Процесс рефинансирования в целом очень схож с процессом оформления самой ипотеки, за исключением пары моментов. В целом можно выделить следующие 7 этапов перевода ипотеки из одного банка в другой:

1. Сбор документов и подача заявки. Если вы уже выбрали подходящий банк для перекредитации и соответствующую программу, то самое время начать собирать документы. Список документов аналогичен списку при подаче заявки на ипотеку с небольшими дополнениями.

Большинство кредитных организаций попросят у вас:

• паспорт;
• справку о получаемых доходах. (2-НДФЛ или справка по образцу банка);
• заверенную ксерокопию вашей трудовой книжки или копию трудового договора;
• при наличии временной регистрации – справка по соответствующей форме;
• справка об остатке задолженности по текущей ипотеке;
• полная информация о рефинансируемой ипотеке (проценты, срок, дата заключения, ежемесячный платеж и т.д.).

После того, как документы собраны можно идти в банк заполнять анкету и подавать заявку.

2. Ожидание решения банка. Обычно банк рассматривает заявки на рефинансирование в течение 2-3 рабочих дней. Но это совсем не обязательно. Ответ может прийти и в течение получаса все зависит от портрета заемщика и позиции банка. Хотя если вам пришел отказ и вы получили его слишком быстро, то стоит задуматься, так как обычно в таких случаях отрицательное решение вызвано ошибками в документах или какими-то неточностями.

3. Положительное решение. Итак, положительное решение банка получено. Идем в кредитную организацию, где оформлен текущий ипотечный кредит и уведомляем своего кредитора о том, что вы намерены досрочно погасить ипотеку. Берем справку об остатке задолженности и реквизиты, куда будут переведены остатки долга.

4. Оценка недвижимости. Если в новом банке потребуется оценка недвижимости, то вызываем оценщика, который сделает соответствующее заключение и передаст его в банк.

5. Подписание договора. Далее идем в новый банк на подписание договора. Не забываем и о страховке. Напомним, что предварительно вы должны узнать в том, аккредитована ли ваша текущая страховая компания в новом банке. Если нет – придется делать новую страховку в новой компании. В противном случае, вы рискуете получить плюсом от 1 до 1,5% к вашей процентной ставке.

6. Погашение старого долга. В течение пары дней после подписания договора новый кредитор по предоставленным вами реквизитам переводит сумму, равную остатку задолженности в банк, где ранее была оформлена ипотека.

7. Заключительный этап – регистрация нового договора и факта смены залогодателя в Росреестре.

Читайте также:  7-ка лучших предложений рефинансирования ипотеки других банков 2021

Как мы можем видеть, процедура рефинансирования ранее предоставленного кредита во многом схожа с процедурой оформления ипотеки и сама по себе не так уж сложна, если предварительно во всем разобраться.

Условия успешного рефинансирования

Залог успешного рефинансирования ипотеки – соблюдение всех условий, которые выставляет вам, как будущему заемщику новый банк-кредитор. Исходя из общей банковской практики, можно выделить следующие условия, обойти которые в 2021 году не получится:

1. Одобрение заявки банком, т. е. если банковская организация, в которую вы подавали заявку, отказала вам в переоформлении ипотеки, то осуществить рефинансирование ипотеки в конкретной банковской организации вы уже не сможете.
2. Сумма займа, одобренная у нового кредитора должна быть равна сумме вашего основного долга или выше. Справку об остатке задолженности по текущей ипотеке вы сможете запросить в своем банке.
3. Получение одобрения о передаче накладной вновь избранному банку. Это значит, что все три стороны, участвующие в рефинансировании, должны дать свое согласие на сделку.
4. Правильно оформленные документы. В обязательном порядке проследите за тем, чтобы вся необходимые документы для ипотеки была оформлена правильно. В противном случае, даже самая элементарная ошибка в слове или номере может сыграть с вами злую шутку. Сделка будет сорвана.
5. Грамотный выбор нового банка и программы.

Рефинансирование ипотечного займа будет успешным и выгодным, если:

• Процентная ставка по новой ипотеке будет хотя бы на 1% ниже;
• Сумма основного долга превышает 1 млн рублей;
• На момент принятия решения о рефинансировании вам остается платить ипотеку более 10 лет.

Причины отказа в рефинансировании

Отказать в перекредитовании могут по таким причинам:

• Плохая кредитная история — одна из основных причин отказа. Ее очень просто испортить, достаточно пару раз допустить просрочки платежа по ежемесячным взносам и игнорировать обращения банка. Ничего утаить в данном случае не получится, так как все подобные данные отражаются и сохраняются в Бюро кредитных историй. Оттуда все сведения очень быстро выдаются по запросу банка.
• Недостаточный доход клиента. При выдаче ипотеки заемщик мог обладать одним размером дохода, а спустя какое-то время он снизился. Банк не одобрит рефинансирование, если размер ежемесячного платежа превысит 60% заработной платы заемщика.
• Недостаточная стоимость объекта залога, в данном случае недвижимости. Этот фактор также зависит от колебаний рыночной стоимости жилья. На момент оформления рефинансирования может случиться спад цены, в оценочном акте будет быть стоять совсем иная сумма, чем в аналогичном акте при оформлении первоначальной ипотеки. Если еще учесть, что рефинансирование может покрыть не более 90% стоимости недвижимости, клиенту попросту не хватит этих средств погасить остаток предыдущей задолженности.
• Если в квартире или доме после покупки были проведены перепланировки, не узаконенные надлежащим образом. Для того чтобы это не стало причиной отказа, нужно заблаговременно позаботиться об оформлении перепланировок в БТИ.

Внесение средств маткапитала при оформлении ипотеки может стать причиной отказа. Особые трудности возникают из-за того, что в таких объектах выделяются доли несовершеннолетним детям. Не каждый банк согласится взять в залог такое имущество.

Какие трудности могут возникнуть при рефинансировании?

Рефинансирование ипотеки – дело выгодное, но трудоемкое. В 2021 году заемщику нужно приложить немало усилий, чтобы все получилось удачно. А трудностей при переводе ипотеки из одного банка в другой может быть предостаточно. Это могут быть как непредвиденные расходы на оценку, страхование жизни, комиссии, так и более серьезные проблемы, связанные с залогом недвижимости.

Еще одной проблемой может стать сумма, которую одобрил новый банк. Может случиться так, что одобренная сумма меньше размера вашего долга по текущей ипотеке. Здесь эксперты советуют либо привлечь созаемщиков для увеличения дохода, либо пробовать свои шансы на рефинансирование в других кредитных организациях.

Читайте также:  7-ка лучших предложений рефинансирования ипотеки других банков 2021

Не стоит забывать и о самой процедуре переоформления кредита. При переходе в другой банк вам вновь придется пройти все этапы, начиная от подачи заявки и заканчивая регистрацией нового договора в Росреестре.

Мне отказали в рефинансировании ипотеки. Как узнать причину отказа? Что делать?

Банк не сообщает причину отказа. При рассмотрении заявки мы учитываем разные факторы: совокупный доход заемщика и созаемщика, кредитную историю. Срок действия отрицательного решения по кредиту варьируется от 5 до 45 дней. Когда он истечет, вы сможете подать заявку повторно:

• • 5 календарных дней — если ранее одобренная сумма кредита ниже минимальной по условиям кредитования.
  • 10 календарных дней — при наличии отрицательной кредитной истории*.
  • 45 календарных дней — во всех прочих случаях.
  • Бессрочно — если заемщик не подходит под минимальные требования банка: например, по возрасту, степени дохода, стажу.

Если эти причины устранены, можно будет повторно обращаться с заявкой на ипотеку.

Возможные причины отказа банка

Каждый банк тщательно проверяет клиента, оценивает его благонадежность – это позволяет минимизировать риски невозврата. Причины отказов в рефинансировании:

1. Негативная кредитная история – включая мелкую просрочку по кредитке или давние проблемы с МФО.
2. Плохое финансовое положение клиента – банк при оценке заявки учитывает широкий перечень показателей.
3. Другие факторы – возможно, стоимость квартиры упала, и она перестала быть надежным обеспечением. Имеют значение изменения в семейном положении, появление новых финансовых нагрузок.

В случае отказа оцените свой возраст, реальный доход и сравните его со средними заработками в регионе, чтобы определить собственную надежность как заемщика. Подробнее обо всех причинах отказа в рефинансировании ипотеки читайте в данной статье.

Почему рефинансирование получить труднее, чем кажется

Чем чаще клиент обращается за кредитами, тем менее благонадежным видит его банк. Поэтому непросто бывает оформить первое рефинансирование, не то что повторное. Даже просрочка на пару дней по платежам в прошлом может стать причиной отказа, которую никто не назовет.

Заемщик должен предоставить подтверждение соответствующего уровня дохода – бумаги будут проверены, так что обмануть банк не выйдет. Требования к заработной плате высокие – финансовое учреждение хочет понимать, что клиент способен рассчитаться по взятым на себя обязательствам.

Переоформление займа повлечет за собой дополнительные расходы. Разрешения, страховки, другие бумаги обычно не бесплатные для заемщика.

Как часто позволено делать рефинансирование?

Во многих банках действует ограничение по сроку. Это означает, что с момента оформления последнего займа должно пройти не менее года. У некоторых кредиторов этот период может быть увеличен.

В целом действующее законодательство не запрещает оформлять ипотечный кредит повторно. Теоретически это возможно сделать и дважды, и трижды, поэтому нельзя точно сказать, сколько раз можно рефинансировать ипотеку.

Если вы заинтересовались вопросом, как происходит рефинансирование ипотеки, советуем ознакомиться с этим материалом.

На практике все зависит от конечного решения кредитного учреждения, а также от степени соответствия заемщика ряду требований, а именно:

• Он должен иметь безупречную кредитную историю;
• Наличие достаточного уровня ежемесячного заработка;
• Отсутствие просрочек платежей по предыдущему договору перекредитования.

Сколько раз можно рефинансировать ипотеку

Сколько раз можно рефинансировать ипотеку на квартиру? Государство на законодательном уровне не ограничивает граждан в оформлении кредитов для погашения предыдущих займов. Количество процедур рефинансирования может быть любым. Все зависит от банка. Например, в крупных банках, таких как Сбербанк, ВТБ 24, Россельхозбанк, Росбанк и др., существуют программы, позволяющие рефинансировать ипотеку. Выгода от реализации таких программ заключается в привлечении потенциальных клиентов.

Хоть закон и не ограничивает количество процедур рефинансирования и частоту их проведения, регулярное перекредитование может натолкнуть специалистов банка на мысль, что клиент плохо продумал тактику и недостаточно глубоко изучил вопрос.

Рефинансировать ипотеку повторно не так просто. Положительное решение по заявке возможно только в случае полного соответствия кредитуемого требованиям банка. Заемщик должен иметь хорошую кредитную историю, не иметь просрочек по платежам и достойно зарабатывать. Если при выплате прошлых займов он делал взносы с опозданием, в рефинансировании ему откажут.

Теоретически возможно оформление ипотечного займа два раза. При этом схема кредитования во второй раз будет такая же: обязательно прохождение клиентом процедуры проверки документов, покупка страховки с подписанием договора, оценка стоимости недвижимости, предоставляемой в качестве залога.

За все это нужно платить, а потому рефинансировать ипотеку второй раз довольно накладно. Помимо этого, большинство финансовых организаций устанавливает срок, в течение которого перекредитование невозможно. То есть с момента оформления займа должно пройти определенное время (обычно год), прежде чем можно будет взять еще один кредит.

Ситуации, когда следует перекредитоваться дважды

Узнав сколько раз можно рефинансировать ипотеку, многие заемщики спешат воспользоваться такой возможностью. Причины для повторного оформления могут быть самыми разнообразными. Итак, рассмотрим несколько наиболее типичных ситуаций, когда следует вновь прибегнуть к такой услуге.

Более низкая плата за пользование займом – весьма распространённая причина для оформления последующей ипотеки несколько раз. Банки сегодня активно конкурируют между собой, используя различные инструменты для переманивания клиентов. Одним из них является существенное снижение ставки по рефинансированию.

Так, наткнувшись на более выгодные условия предоставления займа, есть смысл заключить новый договор. Однако стоит учесть, что отрицательная разница должна быть не менее 2-4 процентных пунктов.

Возникновение нужды в свободных денежных средствах – для того, чтобы не брать второй кредит, клиент может произвести повторное перекредитование на большую сумму, чем требуется для оплаты ипотеки. Лишние средства можно будет потратить на решение срочных задач.

Если появилась необходимость в срочном снятии обременения с ипотечного жилья – в этом случае можно оформить рефинансирование у кредитора, который готов выдать деньги без соответствующего обеспечения. Однако экономическую выгоду тут ждать не стоит. Такая ссуда будет иметь более высокую процентную ставку.

Решив во второй раз прибегнуть к такой услуге, следует учесть, что придется снова собирать полный пакет документов, уплачивать госпошлину, проводить оценку недвижимости, находящейся в залоге, и т.д. Кроме того, необходимо поинтересоваться, через какое времени (с момента заключения последнего договора) новый банк готов произвести перекредитование.

Условия повторного рефинансирования ипотеки

Различные финансовые организации предлагают рефинансировать ипотеку на разных условиях. При этом процентная ставка по новому кредиту не обязательно будет ниже, ведь понятие выгоды в каждом банке может быть разным.

При рефинансировании клиент взаимодействует с банком, проходя те же этапы, что и при оформлении ипотечного займа первый раз. Ему не нужно лишь искать подходящий объект недвижимости, выставленный на продажу. Из дополнительных действий требуется переоформить имущество на другого залогодержателя и взять необходимые документы в банке, выдавшем кредит на приобретение жилья.

Ипотеку рефинансируют повторно по той же схеме, что и первый раз. Все этапы процедуры сохраняются.

Клиент вправе рассчитывать на рассмотрение заявки на рефинансирование при условии строгого соответствия требованиям, выдвинутым банком, и наличия полного пакета документов.

Как правило, возможность рефинансировать ипотеку банки предоставляют гражданам:

• достигшим 18 лет (при этом максимальный возраст на момент полного погашения кредита – 75 лет);
• имеющим общий трудовой стаж не менее 1 года. При этом стаж на последнем месте работы должен составлять не менее 6 мес. Если заемщик является участником зарплатной программы банка, то требования к его стажу у последнего работодателя предъявляются минимальные (от 3 мес.).

Рассматривая заявку на рефинансирование, банк будет уделять особое внимание не только общей кредитной истории, но и добросовестности внесения платежей по ипотечному займу.

По ипотеке, которую заемщик хочет рефинансировать, не должно быть просрочек за последний год, внесение платежей должно осуществляться строго в соответствии с графиком.

Читайте также: «Преимущества потребительского кредита: разбираемся в банковских предложениях»

Многие финансовые организации отказывают в перекредитовании, если сомневаются в выгоде одной из сторон, а именно:

• если для полного погашения ипотечного займа осталось сделать 3 взноса;
• если с момента оформления кредита прошло менее 6 мес.;
• если ранее была проведена реструктуризация долга.

Чтобы рефинансировать ипотеку второй раз, необходимо собрать те же документы, что и для первичного перекредитования. Банки требуют не только подтверждения дохода и права собственности на жилье, но и предоставления справок от прежнего кредитора о сумме оставшейся задолженности, отсутствии задержек по оплате. Запрашивают также договорную документацию.

Что дает повторное рефинансирование

Любой кредит рефинансируют, чтобы получить более выгодные условия и снизить долговую нагрузку. Часто проводят эту процедуру вынужденно, когда возникает сложная жизненная ситуация, связанная с болезнью, потерей работы или другими обстоятельствами, которые препятствуют исполнению обязательств по договору жилищного займа.

Повторно рефинансировать ипотечный кредит, который выплачивался в течение долгого времени, не имеет смысла, поскольку почти во всех банках действует аннуитетная система. Если же заем оформлен относительно недавно, целесообразно провести процедуру рефинансирования, только если разница в процентных ставках составляет не менее 2-4% годовых. В этом случае клиент экономит на переплате по ссуде, несмотря на то, что банк имеет право продлить ее срок. Это один из вариантов, когда финансовая организация готова снизить ставку по ипотеке.

В процессе повторного рефинансирования иногда клиенты могут получить сумму больше той, что требуется на погашение первоначальной ссуды. Эти деньги можно использовать на ремонт или другие неотложные нужды.

При повторном рефинансировании заемщик имеет право поменять объект залога, если в его распоряжении есть имущество, соответствующее требованиям банка. Некоторые крупные финансовые организации идут на уступки клиентам и предлагают индивидуальные выгодные условия. Поэтому перед подачей заявки на рефинансирование следует изучить все варианты и сравнить их с действующим ипотечным договором.

Если нет причин, по которым банк может отказать заемщику, то повторное рефинансирование облегчает нагрузку на семейный бюджет и предоставляет возможность погасить долг за квартиру, оформленную в кредит.

Проблемы повторного ипотечного рефинансирования

Первое, второе и последующие возможные перекредитования целесообразны при условии получения заемщиком выгоды. Процедура связана с затратами, разовыми и регулярными. Эти расходы в некоторых случаях столь велики, что способны обнулить денежный эффект, который дают пониженные проценты и ставки по рефинансированию ипотеки. Перечислим их:

• Комиссия за рассмотрение заявки. Рефинансирующий банк берет за это от 1 до 3 тыс. руб., не гарантируя одобрения. Но это риск, на который идет каждый претендент на улучшения кредитных условий.
• Комиссии за снятие и внесение залога. Она привязана к стоимости объекта недвижимости и устанавливается банком.
• Пошлина за государственную регистрацию сделки. Сумма относительно небольшая – тысяча рублей.
• Оплата подготовки документов. Можно собирать сопроводительный пакет самостоятельно, но любое несоответствие требованиям приводит к затягиванию процедуры. А это тоже потери в деньгах.
• Получение справки БТИ. Услуга платная.
• Выписка из домовой книги – могут дать задаром или взять небольшую сумму.
• Услуги оценочной экспертизы – 4–5 тыс. руб.
• Комиссия за перевод денежных средств рефинансирующего банка первичному кредитору – до 100 тыс. руб. Это, пожалуй, основная статья издержек, которую при подсчетах учитывают не все.

Вместе с непредвиденными затратами общая сумма разовых расходов составляет примерно 115 тыс. руб.

Но есть еще страхование. Новый полис рефинансирующий банк чаще всего настоятельно рекомендует оформить в «своей» компании. Личное страхование обойдется в 20–30 тыс. руб., плюс имущественное. В общем, с полусотней тысяч нужно быть готовым расстаться.

Выводы

Рефинансирование само по себе является сложной процедурой, отвлекающей значительные средства и отнимающей время у заемщика. Проводить его многократно нецелесообразно, хотя закон этого не запрещает. Следует помнить о том, что каждое перекредитование в другом банке связано с расходами.

Повторное рефинансирование ипотеки в Сбербанке, Россельхозбанке, Росбанке, ВТБ и других российских финансовых учреждениях производится на общих основаниях. Специальных правил нет, количество предшествующих перекредитований не имеет значения. При этом к заемщику и залоговому объекту предъявляются стандартные требования, касающиеся платежеспособности и истории погашения предыдущих займов.

Повторное рефинансирование может значительно улучшить условия погашения задолженности семей, имеющих двух и более детей и обладающих правом на участие в льготной ипотечной программе ипотеки «6%», действующей до 2022 года. В первую очередь следует обратиться к банку-кредитору, перед которым имеется действующая задолженность.